Matrícula desatualizada
É na matrícula que aparecem hipotecas, penhoras, usufrutos e indisponibilidades. Uma certidão emitida há seis meses não descreve o imóvel de hoje.
Advocacia imobiliária · Fortaleza/CE
A maior parte dos problemas imobiliários começa em uma cláusula que ninguém leu.
O escritório elabora, revisa e negocia contratos de compra e venda e de locação de imóveis — sempre depois de conferir a documentação do imóvel e das partes, e sempre antes da assinatura.
Atuação exclusiva em Direito Imobiliário. Atendimento presencial em Fortaleza e remoto em todo o Brasil.
Cláusula 6ª — do sinal
A título de sinal, o PROMITENTE COMPRADOR entrega neste ato a quantia de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), servindo o presente instrumento como recibo de plena quitação da referida parcela, obrigando-se as partes a celebrar a escritura definitiva no prazo ajustado.
O sinal está sem natureza definida. A cláusula não diz se são arras confirmatórias ou penitenciais. Essa única palavra decide o que acontece se o negócio não se concretizar — perda do sinal, devolução em dobro ou simples arrependimento (Código Civil, arts. 417 a 420).
Cláusula 9ª — das garantias
Para garantia das obrigações aqui assumidas, o LOCATÁRIO apresenta fiador solidário, devidamente qualificado, e deposita, cumulativamente, caução em dinheiro equivalente a 3 (três) alugueis, que será restituída ao final da locação.
São duas garantias no mesmo contrato. A Lei do Inquilinato admite apenas uma modalidade por locação, e a cumulação é nula (Lei nº 8.245/91, art. 37, parágrafo único). Na prática, o locador acredita estar duplamente protegido e pode acabar sem nenhuma das duas.
O que costuma passar despercebido
Seis pontos que raramente aparecem
em um modelo pronto de contrato.
Certidões dos vendedores
Dívidas pessoais do vendedor podem alcançar o imóvel depois de vendido. Sem as certidões das partes, o comprador assume um risco que não consegue enxergar.
Sinal sem natureza definida
Arras confirmatórias e penitenciais produzem efeitos diferentes na desistência. Quando o contrato não escolhe uma delas, a discussão vai parar no Judiciário.
Financiamento sem condição
Se o contrato não vincula o negócio à aprovação do crédito, a recusa do banco deixa de ser um imprevisto e passa a ser inadimplemento do comprador.
Garantia locatícia inválida
A lei admite uma única modalidade de garantia por locação. Contratos que somam fiador e caução costumam ficar sem qualquer garantia útil.
Entrega de chaves sem laudo
Sem vistoria descritiva e registro fotográfico na entrada, a conversa sobre o estado do imóvel na saída passa a ser palavra contra palavra.
Compra e venda
Da certidão à
escritura registrada.
Antes de redigir qualquer cláusula, o escritório verifica quem é o proprietário, o que pesa sobre o imóvel e o que pode alcançá-lo depois. O contrato vem em seguida, escrito a partir do que a documentação revelou.
Análise documental prévia
Leitura da situação real do imóvel e das partes antes de qualquer compromisso.
- Matrícula atualizada e cadeia dominial
- Ônus reais, penhoras e indisponibilidades
- Certidões pessoais dos vendedores
- Débitos de IPTU, condomínio e regularidade da construção
Elaboração e revisão do contrato
Redação sob medida ou revisão do instrumento apresentado pela outra parte.
- Promessa de compra e venda e contrato particular
- Permuta e permuta por unidades futuras
- Cessão de direitos e contratos com construtora
- Distrato e rescisão negociada
Cláusulas que decidem o negócio
Os pontos em que a redação muda quem suporta o prejuízo.
- Natureza e destino do sinal (arras)
- Condição suspensiva de aprovação do financiamento
- Prazo e forma de entrega da posse
- Responsabilidade por débitos anteriores e multa por atraso
Fechamento e registro
Acompanhamento até o momento em que a propriedade efetivamente se transfere.
- Orientação sobre escritura pública e ITBI
- Registro no cartório de imóveis competente
- Conferência da matrícula após o registro
- Orientação pós-contratual às partes
Já tem uma minuta em mãos ou uma proposta assinada? A revisão pode ser feita sobre o documento que você já recebeu.
Falar sobre compra e vendaLocação
O contrato que você
vai precisar consultar.
Locação é um contrato de convivência longa. As cláusulas de garantia, reajuste, benfeitorias e retomada só são lidas de verdade quando algo dá errado — e é exatamente aí que a redação inicial começa a valer.
Locação residencial
Contrato estruturado sob a Lei nº 8.245/91, para locador ou locatário.
- Prazo, reajuste e índice de correção
- Multa proporcional ao tempo restante
- Hipóteses de retomada e denúncia
- Responsabilidade por reparos e benfeitorias
Locação não residencial
Pontos próprios da locação empresarial, onde o imóvel é parte do negócio.
- Requisitos para a ação renovatória
- Revisional de aluguel
- Cessão do ponto, trespasse e sublocação
- Locação em shopping center e cláusulas específicas
Garantia e vistoria
As duas peças que decidem a maior parte das disputas de locação.
- Escolha entre fiança, caução, seguro-fiança e cessão fiduciária
- Verificação da validade da garantia oferecida
- Laudo de vistoria de entrada e de saída
- Critérios objetivos para devolução do imóvel
Revisão do contrato da imobiliária
O modelo padrão foi escrito para proteger quem o redigiu. Vale conferir de que lado ele está.
- Leitura integral com apontamento de riscos
- Sugestão de redação alternativa
- Apoio na negociação com a administradora
- Orientação antes da assinatura ou da renovação
Contrato de locação para assinar, renovar ou encerrar? A análise pode ser feita sobre a minuta que a imobiliária enviou.
Falar sobre locaçãoComo trabalhamos
Quatro etapas, nesta ordem.
A ordem importa: o contrato é a última coisa a ser escrita, não a primeira.
01
Conversa inicial
Entendimento do negócio, do prazo e do que já foi combinado entre as partes.
02
Análise da documentação
Conferência do imóvel e das partes. É aqui que aparece o que muda a redação do contrato.
03
Contrato e negociação
Elaboração ou revisão do instrumento e apoio na negociação das cláusulas com a outra parte.
04
Assinatura e registro
Acompanhamento da assinatura, do registro quando cabível e das obrigações que seguem depois.
Quem responde pelo escritório
Ríssia Brandão Advocacia Imobiliária.
Ríssia Brandão
OAB/CE nº 37.249
Advogada, responsável pelo escritório. Atuação dedicada ao Direito Imobiliário, com foco em contratos, regularização e operações de compra, venda e permuta.
Dúvidas frequentes
Perguntas que chegam
quase toda semana.
O contrato da imobiliária é um modelo padronizado, redigido para atender ao interesse de quem o elabora e para funcionar em qualquer negócio. Ele não conhece a particularidade do seu — o prazo que você combinou, a forma de pagamento, a reforma prometida, a condição do financiamento. A revisão serve para verificar se o que foi negociado realmente está escrito ali e em que termos.
O chamado contrato de gaveta é um acordo particular que não é levado a registro e, por isso, não transfere a propriedade nem produz efeito perante terceiros. A promessa de compra e venda é o contrato que documenta o compromisso das partes e pode ser registrada na matrícula. A escritura pública, lavrada em cartório de notas e depois registrada no cartório de imóveis, é o ato que efetivamente transfere a propriedade. No Brasil, só é dono quem registra.
É a verificação da situação jurídica do imóvel e das pessoas envolvidas: matrícula atualizada, ônus, ações judiciais, débitos e regularidade da construção. Ela vem antes porque o resultado dessa conferência é o que determina quais cláusulas o contrato precisa ter. Redigir primeiro e conferir depois é escrever sem saber o que se está comprando.
Depende do tipo de problema, do que consta no contrato e de quanto tempo se passou — há prazos legais que variam conforme a situação, especialmente em vícios ocultos e evicção. A primeira providência é reunir o contrato, a matrícula e o histórico de comunicação entre as partes, para que se possa avaliar quais caminhos ainda estão disponíveis.
A Lei nº 8.245/91 prevê caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único do art. 37 veda expressamente, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade no mesmo contrato. Exigir fiador e caução ao mesmo tempo é uma prática comum e inválida — o que costuma deixar o locador em posição pior do que se tivesse escolhido apenas uma.
A lei estabelece hipóteses específicas de retomada, que variam conforme a locação seja residencial ou não residencial, esteja no prazo ou prorrogada por tempo indeterminado. Também importa o que o próprio contrato prevê. A análise passa por identificar em qual dessas situações a sua locação se encontra hoje.
Sim. A análise documental e a elaboração de contratos são feitas remotamente, com reuniões por videochamada e envio de documentos em meio digital. O atendimento presencial ocorre no escritório, na Aldeota, em Fortaleza/CE.
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