Entre a carta de arrematação e a chave, existe uma ação judicial.

Depende de onde veio o leilão. Se foi judicial, o mandado de imissão na posse é pedido dentro do próprio processo em que o imóvel foi vendido, sem ação nova. Se foi extrajudicial — o leilão do banco, fundado na alienação fiduciária —, não existe processo anterior, e a posse precisa ser pedida em ação autônoma. Em ambos os casos, a saída do ocupante depende de ordem judicial: nem a carta de arrematação nem o registro, sozinhos, obrigam alguém a desocupar.

A imissão na posse é para quem se tornou proprietário e nunca chegou a ter a posse — o caso típico de quem arremata. A reintegração é para quem tinha a posse e a perdeu; é o nome que a Lei nº 9.514/97 usa no art. 30 para o adquirente em leilão extrajudicial. O despejo é a via própria da relação de locação. Escolher pelo nome mais conhecido, e não pela situação real, é uma das causas mais comuns de perda de tempo nesse tipo de caso.

Não existe prazo único, e qualquer número dito fora do caso concreto seria chute. A lei fixa 60 dias de desocupação na liminar do art. 30, mas esse é o prazo da ordem, não o tempo do processo: entre o ajuizamento, a decisão, a expedição e o cumprimento do mandado há etapas que variam por comarca, por vara e pelo grau de resistência de quem está no imóvel. O que dá para dizer com honestidade é o que acelera e o que atrasa — e isso só se avalia olhando a documentação.

É uma alegação frequente na defesa, mas o alcance dela nesse contexto é limitado. A proteção legal do bem de família se dirige à penhora do imóvel; ela não desfaz uma arrematação já consumada nem uma propriedade já consolidada em nome do credor fiduciário. O que costuma ocorrer é a alegação ser usada como tese de resistência, e a resposta a ela faz parte do trabalho na ação.

Para os tributos, em arrematação judicial, o STJ fixou em julgamento repetitivo que é inválida a previsão de edital atribuindo ao arrematante os débitos tributários anteriores: eles se sub-rogam no preço, por força do parágrafo único do art. 130 do Código Tributário Nacional. Para as cotas condominiais, o tema ainda é disputado — o art. 908, § 1º, do CPC manda que os créditos propter rem também se sub-roguem no preço, mas há decisões em sentido diverso. Vale conferir o edital e o que já foi pago antes de assumir qualquer dívida como sua.

Na alienação fiduciária, sim: o art. 37-A da Lei nº 9.514/97 prevê taxa de ocupação de 1% ao mês, contada da consolidação da propriedade até a data em que o adquirente é imitido na posse. O STJ não admite que esse percentual seja reduzido sob o argumento de que o aluguel de mercado seria menor. Além disso, podem ser cobrados os encargos que o arrematante pagou no lugar do ocupante e os danos causados ao imóvel.

O Supremo Tribunal Federal julgou o Tema 982 em fevereiro de 2024 e declarou constitucional o procedimento de execução extrajudicial da Lei nº 9.514/97. Isso não significa que todo leilão seja imune: falhas no procedimento — especialmente na intimação do devedor para purgar a mora — continuam podendo ser discutidas. Por isso a primeira providência, antes de qualquer pedido de posse, é ler o procedimento do leilão e verificar se ele se sustenta.

Muda bastante. Quem adquire imóvel locado pode denunciar o contrato, com 90 dias para a desocupação, salvo se a locação for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbada na matrícula. E há um detalhe que passa despercebido: a denúncia precisa ser exercida em 90 dias contados do registro, presumindo-se, depois disso, a concordância com a manutenção da locação. É um prazo que corre em silêncio.