O imóvel é seu há anos. A matrícula ainda não sabe disso.

Existe e está em vigor. É um instituto do Código Civil, nos arts. 1.238 a 1.244, com duas modalidades previstas diretamente na Constituição (arts. 183 e 191). O que mudou nos últimos anos foi o caminho: desde 2015 ela também pode ser feita no cartório de registro de imóveis, sem ação judicial, pelo art. 216-A da Lei de Registros Públicos. A pergunta costuma surgir porque muita gente ouviu falar que "não existe mais" — não é o caso.

Sim, e é uma das situações mais comuns. Quem comprou por contrato particular, pagou tudo e nunca conseguiu a escritura tem justo título e boa-fé — justamente o que a usucapião ordinária exige, com prazo menor do que o das outras modalidades. O contrato não registrado, que parecia inútil, passa a ser a peça central do pedido.

Depende da modalidade: vai de 2 anos, na usucapião familiar, a 15 anos na extraordinária, passando por 5 e 10 anos nas demais. O prazo mais curto costuma exigir mais requisitos — tamanho do imóvel, moradia própria, não ser proprietário de outro bem. E o tempo de quem ocupou antes pode ser somado ao seu em certas situações, o que encurta o caminho de quem herdou a posse de alguém da família.

Com documentos que tenham data: carnês de IPTU, contas de água e luz, contratos, recibos de obra, notas de material de construção, correspondência antiga, matrícula escolar dos filhos no endereço. Também valem imagens de satélite que mostrem a construção ao longo dos anos e o depoimento de vizinhos e antigos moradores. A prova raramente está em um documento só — está no conjunto, organizado ano a ano.

A via do cartório é possível quando a documentação está completa, os confrontantes concordam com os limites do imóvel e não há conflito nem oposição. Faltando qualquer um desses elementos — um vizinho que não assina, um proprietário que ninguém localiza, uma penhora na matrícula —, a via é a judicial. A resposta vem da leitura da matrícula e das certidões, não da preferência de quem pede.

Há um ponto que surpreende muita gente: no procedimento de cartório, quem é notificado e fica em silêncio tem a concordância presumida. A regra era o contrário até 2017, quando a Lei nº 13.465 inverteu esse efeito. Isso só vale, porém, quando a notificação foi feita corretamente — pessoalmente, por correio com aviso de recebimento ou por edital, conforme o caso. Se houver impugnação fundamentada, o pedido é remetido à via judicial.

Não. Bens públicos não são passíveis de usucapião, qualquer que seja o tempo de ocupação — é o que diz a Constituição e o que está consolidado na Súmula 340 do STF. Para áreas públicas ocupadas existem outros caminhos, como a regularização fundiária urbana da Lei nº 13.465/2017, com instrumentos próprios. Por isso a primeira providência é descobrir de quem é o imóvel: a resposta muda todo o resto.

Sim. O art. 216-A da Lei de Registros Públicos exige que o requerimento seja apresentado por advogado, ainda que o procedimento corra inteiramente no registro de imóveis. A exigência existe porque o pedido precisa demonstrar juridicamente qual modalidade se aplica e por quê — e é essa fundamentação que o registrador analisa.